San Antonio Zoning Board of Appeals Meeting - July 7, 2025
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San Antonio Zoning Board of Appeals Meeting - July 7, 2025
The San Antonio Zoning Board of Appeals (BOA) met on July 7, 2025, starting at 1:07 PM and adjourning at 5:34 PM. The board, with 11 members present, heard 11 agenda items including variances, special exceptions, and appeals related to zoning, setbacks, fencing, and short-term rentals. Significant discussion centered on a proposed mobile food court on Culebra Road, a 12-unit short-term rental on Mason Street, and several property owners seeking relief from code requirements.
Consent Calendar
- Agenda Item 4 (1120 Buena Vista): An oral motion to postpone to July 21, 2025, passed without opposition.
- Agenda Item 9 (Appeal of Joel Ferdin): Postponed to August 4, 2025, due to the attorney's unavailability.
- Minutes: Unanimously approved.
Public Comments & Testimony
- Item 9 (Roosevelt Avenue): James Henry, president of the Mission San José Neighborhood Association, and Brian Alexander spoke in opposition to a repair shop and paint booth at 3406 Roosevelt, citing non-conforming use, lack of permits, and visual blight near the historic mission. James Henry provided photographs showing emissions from the site during a parade. Brian Alexander requested proactive enforcement of rules for businesses in historic districts.
- Item 5 (Ceniza Drive Carport): Three voicemails and Paris Reynolds, a resident of 342 Ceniza Drive, spoke in opposition to the requested variance for a carport at 334 Ceniza Drive. Paris Reynolds stated the owner built without a permit and ignored neighborhood preservation standards. Ted Guerra, president of the Jefferson Neighborhood Association, and Bianca Maldonado, of the Monticello Neighborhood Association, also opposed the variance, citing non-compliance with NCD standards and the owner's failure to complete the permit process.
- Item 3 (Mason Street STR): Two voicemails: one from Marlene Hawkins (210-325-7297) and one from Nancy Money (618 Mason Street) supporting the short-term rental (STR) application. John (property manager at 608 Mason Street) spoke against a second type-2 STR on the block, citing parking, noise, and trash issues. No other public comments were received for items 1, 6, 7, 8, 10, 11, 12, or 13.
Discussion Items
- Item 1 (414 Regina Street – Carport & Alley Access): Staff recommended approval for two variances to allow alley access and two driveway cuts for a multifamily property at 414 Regina Street. The owner is rehabilitating the house through a city program. No opposition was noted. The board approved the request unanimously.
- Item 3 (607 Mason Street – Short-Term Rental): Applicant Lisa Hendrickson requested a special exception for a Type-2 STR at 607 Mason Street. Staff recommended denial because adding this unit would exceed the 12.5% cap on the block (currently one STR exists at 611 Mason). The applicant argued they hired a professional management company (Avelera) and were unaware of permitting requirements until after investing approximately $5,000 in concrete work. The board held extensive discussion; the motion to approve failed 6-5, so the request was denied.
- Item 5 (334 Ceniza Drive – Carport Variance): Staff recommended denial for a variance to reduce the front setback from 20 ft to 11 ft 6 in and to allow metal roofing for a front-yard carport. The owner, Edgar Manrique, had built without a permit. The motion to approve failed initially 7-4. The board later reopened the case, and a new motion to approve the variance without the material exemption passed 9-2.
- Item 6 (6238 Randolph Boulevard – Fence Variance): Staff recommended denial for a corrugated metal fence at a commercial lot (San Antonio Dodge) used for vehicle storage. The owner cited theft and safety concerns. The board approved the variance, with an amendment to add a top cap to the fence, by a unanimous vote.
- Item 7 (26 Sims Avenue – Multiple Variances): The owner, Maria Castanon, requested multiple variances for a carport, fence, and clear vision areas. She explained she built without permits due to lack of knowledge. After extensive discussion, the board approved the requests in two separate motions, both unanimously, with conditions for the fence to be predominantly open in the clear vision areas.
- Item 8 (1310 Watching Lane – Mobile Food Court): Applicant Jennifer Austin requested variances for a mobile food court (up to 10 food trucks) at the corner of Culebra Road. Staff recommended denial for three variances: 200-ft separation from residential uses, a 10-ft landscape buffer, and a 6-ft front fence height. The board approved all three after amending the buffer variance from 10 to 5 ft, citing community support and the commercial character of the area.
- Item 10 (3909 Tupelo Lane – Privacy Fence): Applicant Kevin Fitzgerald requested a special exception for a 6-ft-high privacy fence in the front yard. Staff recommended denial, but the board approved the request by a unanimous vote, noting the large lot size and security concerns in the area.
- Item 12 (442 Keyton Avenue – Carport Variance): The owner, Maria Rodriguez, requested variances for a front and side setback to replace an existing 20-year-old carport. Staff recommended approval after the applicant amended the request to include gutters on the east side. The board approved unanimously.
- Item 13 (523 Eleanor Avenue – Roof Pitch Variance): Applicant Ben Wild, an architect, requested a variance from NCD standards to allow a flat roof on a rear addition to a historic home. Staff recommended denial, but the board approved the request unanimously, finding the addition would be compatible and not visible from the street.
Key Outcomes
- Item 1 (414 Regina Street): Motion to grant variances (alley access and two driveway cuts) passed 11-0.
- Item 3 (607 Mason Street): Motion to grant special exception for Type-2 STR failed 6-5 (6 opposed: Benavides, Stevens, Dean, Cruz, Mena, Brown; 5 approved: Barrington, Ibáñez, Bregman, Vázquez, Oren). The request was denied.
- Item 5 (334 Ceniza Drive): Initial motion to grant variance failed 7-4. Upon reconsideration, motion to grant variance (excluding material) passed 9-2. The owner must comply with remaining NCD material standards.
- Item 6 (6238 Randolph Boulevard): Motion to grant fence variance with top cap passed 11-0.
- Item 7 (26 Sims Avenue): Motion to grant multiple variances (setbacks, clear vision, fence material, privacy fence) passed 11-0 for the first group, and the second motion (special exception for fence height) also passed 11-0.
- Item 8 (1310 Watching Lane): Motion to grant variances for separation (from 200 ft to 0 ft), buffer (from 10 ft to 5 ft), and fence height (from 5 ft to 6 ft) passed 11-0.
- Item 10 (3909 Tupelo Lane): Motion to grant special exception for privacy fence (6 ft vs. max 3 ft) passed 11-0.
- Item 12 (442 Keyton Avenue): Motion to grant variances (front and side setbacks) passed 10-0.
- Item 13 (523 Eleanor Avenue): Motion to grant variance from NCD roof pitch standards passed 11-0.
Meeting Transcript
grabándolo y ya que somos nueve son las 1 siete de la tarde y llamamos a sesión tenemos al intérprete en español que pase por favor buenas tardes las personas que prefieren escuchar esta audiencia en español pasen a la cabina en la parte de atrás en el lado derecho para que les proporcionemos un dispositivo de interpretación gracias muchas gracias alguien por favor únanse conmigo al juramento al lealtal muy bien por favor si inicia el personal a pasar lista comisionada barrington aquí comision Stevens presente comisionada Ibañez presente comisionado Dean presente comisionada Cruz aquí comisionada Mena Comisionado Gómez Comisar Berkman presente comisionada Benavides presente comisionado Suna Comisionado Vázquez aquí presidente Oren y aquí estamos tenemos 11 sentados y tenemos la comisión completa el día de hoy antes que iniciamos por favor si pueden silenciar sus teléfonos antes de que iniciemos antes de hablar voy a hablar unas cosas nosotros seguimos la agenda que está en la en el portal de internet y siguiendo las conclusiones de los casos de acuerdo a lo junta anterior y se van a hacer los anuncios también le pido a todos los que de la junta que por favor digan nosotros somos somos ciudadanos prevados asignados por el ayuntamiento y los miembros de el personal de la ciudad estas reglas y regulaciones gobernando la ciudad en los códigos de zonificación y esto es solamente un cuerpo administrativo y no por una corte de ley nosotros solamente examinamos los hechos pertinentes a dar la información envuelta en las disputas o ningún reclamo legal tenemos la autoridad para escuchar y decidir las apelaciones de la sesión en la determinación hecha por el oficial administrativo en el capítulo treinta y dos de la ley de cumplimiento así como las excepciones permitidas en el capítulo treinta y cinco de las regulaciones de zonificación en el capítulo treinta y cinco también servimos como un servicio para dar consejería y capacidad de apelación a los servicios requeridos en las variaciones de regulación de acuerdo al capítulo veintiocho artículo uno sección veintiocho cinco y también los todas las decisiones y las recomendaciones se tienen que dar de acuerdo a lo que se ha encontrado y los solicitantes o sus representantes presentarán la petición de lo que se está preguntando a los miembros de la Junta cualquier oposición a la solicitud que se presente de una manera y después que cada uno haya escuchado el caso se va a cerrar a los miembros de la Junta y tomará una moción cada miembro va a poner su voto de la moción para que pueda pasar se recuerda que debe pasar el setenta y cinco por ciento de todos los miembros de la Junta presente o no lo cual son nueve votos y la se puede tener el solicitante puede solicitar que es estos hechos y que puedan tener la que se le dé el de acuerdo a lo apoyado todas las apelaciones que se decidan son recuerdo a la parte adicional nosotros cuando vengan al podio que presenten de acuerdo al solicitante creo que mantenga usted que se hable directamente a lo que se pide ahora vamos a empezar con de acuerdo al personal toda la presentación incluye un mapa que muestre el área considerado y la varianza especial de excepción en 200 pies de la solicitud de la propiedad todos aquellos que estén a favor o en contra van a presentar cualquier pregunta a la a la junta aquellos que quieren hablar por favor tienen que registrarse ya sea que esté a favor o en contra y tendrá un máximo de tres minutos y usted puede ceder su tiempo y pueden hacer un máximo de dos personas que cedan su tiempo para un total de nueve minutos aquellos que cedan su tiempo deben estar presentes al momento de que se inscriban para hablar los grupos conscientes de tres o más ciudadanos se les va a dar nueve minutos Aquellos que quieren hablar, por favor, tienen que registrarse, ya sea que esté a favor o en contra, y tendrá un máximo de tres minutos, y usted puede ceder su tiempo y pueden hacer un máximo de dos personas que cedan su tiempo para un total de nueve minutos. Aquellos que cedan su tiempo deben estar presentes al momento de que se inscriban para hablar. Los grupos conscientes de tres o mar ciudadanos se les va a dar nueve minutos en total. Tenemos dos puntos de la agenda que se están pidiendo el punto de la agenda cuatro que pase al 21 de julio. Tenemos de casualidad alguien en persona o que haya dejado para Eduardo García, que se está pidiendo a permitir que tenga nueve espacios y que tenga y un mínimo de que tenga la varianza de 4, de que sería, está localizado en 1120 Buena Vista. Hay alguien que quiere hacer la agenda número 4 para el 21 de julio que se aplace. Tenemos aquellos que estén en favor para el 21 de julio, digan sí. Alguien opuesto, si no hay nadie, la moción pasa, y este punto de la agenda va a pasarse a aplazar. Y también el punto de la agenda número nueve. Tenemos dos personas que están inscritas para hablar. Y esta es una solicitud para Joel Ferdín para solicitar una apelación contra la decisión del administrador de negar un uso no conforme para permitir el uso del taller de reparaciones y automóviles y camiones ligeras y del taller de Chapa en pintura ubicado. Vamos a empezar primero con los dos correos de voz del punto de la agenda nueve. Soy Anfed. Estoy resido en Symphony Lane y estoy opuesta el desarrollo de este lote en el B767. Mi número telefónico es 210 725-9919. Gracias. Para el caso BOA 251030103, perdón. Soy Virginia. En East Parent Avenue. Estamos considerando que ese desarrollo, parte de nuestra colonia, estoy en opuesta en que se permita no tener un permiso para construir que no cae dentro de lo que debería ser la guía en construcción. Gracias. Y el primer Siona, Jane Henry, que pase al podio. Y por favor, si pueden poner las fotos. Diga su nombre y dígame lo que está pensando. Sí. Soy James Henry. Soy la presidenta de la Asociación de Colonia Mission y vivo en 522. No, no tiene que darlo, pero si gusta. Vivo en la avenida Dixon. Una cuadra y media de la misión San José. Y nuestra asociación de colonos está opuesta a este proyecto del 3406 Roosevelt. Todo lo que se está haciendo no es el uso conforme que se tiene del área. Este negocio no cumple en ninguna y está construido. Hizo cambios sin ningún permiso. Cambió todo sin consultar con la asociación de colonos. Y aquí tenemos las fotografías. De hecho, agregó estos alto que está como de humo. Estamos cercanos a la misión San José. No es algo que usted quiera ver. Porque estas fotografías son del festival que cada abril se hace. Y este es un desfile. Y usted puede ver el lado izquierdo. Creo que son del año dos mil veinticuatro y muestra que está pasando el desfile en el 3404 de Roosevelt, que es una automaticidad. No se tiene ningún estuco de que sea de humo. Y el del lado derecho es el desfile que pasó en abril del 2025. Y usted ve ahí que están donde están todos los niños escolares que están pasando. Y todas emisiones que están, me imagino, volando durante el desfile. Y si usted viene del lado norte en Roosevelt de Military Drive, usted ve, ahí ve la torre. No es no es nada armonioso.
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